学加中房产@@城研究院@@是华南大的产业地产@@、文商旅@@、城市更新@@、拿地投@@拓的培训机构@@，汇集了@@1268位@@企业家学员的认可和支持@@。
第@@五届园区诉苦@@大会@@由学加中房产@@城研究院@@主办@@，前四届得到@@广大来宾的一@@致好评@@，意犹未尽@@。本次@@我们也邀请了@@11位@@分享@@嘉宾@@，为园区同行分享@@经验@@，不是园区推介会@@，也没有@@“凡尔赛@@”，只有分享@@教训@@，让大家避坑@@！
此次@@出席的嘉宾有@@：
谢鹏@@老师@@ ：学加中房产@@城研究院@@ 联合创始人@@@@
汪力老师@@ ：学加中房产@@城研究院@@ 联合创始人@@@@
陈映珊@@ ：乐飞物业管理有限公司@@ 董事长@@
周钰@@ ：广东钧明控股集团乡村振兴总公司@@ 总经理@@
童伟祥@@ ：广州琶醍投@@@@ 资管理有限公司@@ 总经理@@
郭甲卿@@ ：共富金谷孵化器管理有限公司@@ 总经理@@
林枫@@ ：祥通集团@@ 总裁@@苏恩卫@@ 广东立商实业发展有限公司@@ 董事长@@
陈敏@@ ：伊房物业@@ 联合创始人@@@@
袁志远@@ ：广东飞企互联科技股份@@ 总经理@@
关忠伟@@ ：保力得供应链服务@@有限公司@@ 董事长@@
丁克胜@@ ：广州新理想公寓管理有限公司@@ 董事长@@
钟政@@@@ ：广州市中浠投@@资有限公司@@@@ 董事总经理@@@@
谢鹏@@ ：学加网@@ 创始人@@
首先由学加网@@创始人@@谢鹏@@老师@@进行致辞@@，对所有到@@场的嘉宾以及同学表示热烈的欢迎@@。
11位@@都是学加中房产@@城研究院@@的优秀学员@@，接下来让我们一@@起来听听他们对园区运营@@@@有哪些心得吧@@！
第@@ 一@@位@@上台诉苦@@的同学是乐飞物业管理有限公司@@董事长@@@@ 陈映珊@@同学@@，陈映珊@@同学@@为我们讲述了法拍房交付之苦@@以及老旧园区设备之苦@@@@。
关于法拍房交付之苦@@@@，陈映珊@@同学@@指出原业主@@、”债权人@@“二@@房东有债务纠纷@@，原业主与@@不动产权利人买卖双方有着纠纷@@，”债权人@@”二@@房东与@@不动产权利人有着交付纠纷@@，前期问题未能解决@@@@，纠纷升级@@，导致物业从拍卖成交倒交付历时@@3年多@@。
关于法拍房处理@@，陈映珊@@同学@@也给出了自己的建议@@：
1、要充分了解法拍房的物理情况@@，尽量了解建筑物及设施情况@@，有利于做出投@@@@ 资及投@@入改造成本@@，利于运营@@@@。2、要充分了解标的物的权属关系@@，请专业律师进行调查@@，将产权纠纷落实清楚@@；
①原产权人是谁@@？②是否有经济纠纷@@？
3、聘请专业的会计师事务所@@，对土增税进行核定@@测算@@。
①原土地价值@@
对于老旧园区设备之苦@@陈映珊@@同学@@也举了三@@个案@@例来表达自己的@@“苦@@”：
案@@例一@@@@：园区消防用水朝正常水平@@，租户不同意付款@@，业主认为租户应该按照合同约定@@付款@@。通过检查发现@@，是正常损耗@@，租客就很爽快的给了@@，所以@@，一@@定@@要进行专业测算@@。
案@@例二@@@@：老园区新建楼层消防系统完工并管后@@，施工单位@@对消防管道进行加水打压@@，造成爆水管@@。在打水加压的时候要特别关注@@老水管的抗压能力@@。
案@@例三@@@@：消防水池补水水管脱落导致消防水池水满溢流至旁边的水泵房@@，因溢水量大造成泵房水淹@@，造成生活供水泵及消防水泵无法正常运行@@。要特别关注@@给水开关一@@定@@要放在水池外面@@，便于操作@@。加装传感器@@，第@@ 一@@时间解决问题@@。
第@@二@@位@@上台诉苦@@的同学是广东钧明控股集团有限公司乡村振兴总公司@@ 总经理@@ 周钰@@同学@@，他一@@上来就表示做乡村振兴@@“酒香也怕巷子深@@”，他们的项目距离广州车程@@3个多小时@@，虽然项目很好@@，但是做乡村振兴还是要考虑交通问题@@。
第@@二@@个吐槽的点是@@“合同履约@@”，会把所有风险点全部规避掉@@，也就意味着企业去承担更多@@风险@@，做乡村振兴一@@定@@要考虑后期勾地的风险@@，跟@@ZF谈的时候要谈清楚更多@@细节@@。
做乡村振兴既当@@“儿子@@”，又当@@“孙子@@”，跟@@村集体地位@@都不平等@@，村民可以随时毁约@@，或者随时随地在项目开发过程中@@“闹@@”，所以@@做乡村振兴一@@定@@要处理好与@@村民的关系@@。牵扯到@@乡村振兴@@，还需要时时刻刻关注@@政@@策变化@@，有可能今天就需要把种好的花海全拆了种水稻@@。
最后周钰@@同学@@总结做乡村振兴要耐得住寂寞@@，经得起诱惑@@，再苦@@再累再穷@@，只要坚持就有意义@@。
第@@三@@位@@上台诉苦@@的同学是广州琶醍投@@@@@@ 资管理有限公司@@ 总经理@@ 童伟祥@@同学@@，他分享@@了混合体制下的商业运营@@体之@@“苦@@”。
首先提出管理难题有合作模式是怎么样@@？管理模式是怎么样@@?还有就是历史遗留问题如何处理@@，第@@二@@指出排水排污@@、设施老旧@@、改造难题@@。最后指出经营痛点@@：1、经营时间不可控@@；2、活动场地报批难@@，只要要提前@@2个月进行报批@@。
第@@四位@@上台诉苦@@的是广州市共富金谷孵化器管理有限公司@@@@ 总经理@@ 郭甲卿@@同学@@，他指出做园区@@：
1、伤筋动骨@@——运营@@中雨污分流整改@@，一@@定@@要拿到@@批文@@。
2、左右为难@@——新租客与@@老租客租金倒挂@@，面对这个问题给予老租客免租@@，新租客给予优惠@@，重新给新租客装修@@，当然这样利润就会降低不少@@
3、火中取栗@@——三@@无产品要谨小慎微@@，做好风险把控@@。
第@@五位@@上台诉苦@@的同学是广东立商实业发展有限公司@@@@ 董事长@@ 苏恩卫同学@@，他带来了三@@点关于产业招商困点的思考@@：
一@@、政@@策指引与@@客户认知的错位@@@@
有政@@策@@，无氛围@@（产业基础@@）
有规划@@，无配套@@
有前景@@，无当下@@@@
二@@、定@@ 位@@与@@概念如何落地@@？
现在很多园区都是@@“挂羊头卖狗肉@@”，概念说的天花乱坠@@，但是最后还是只是做简单的商业办公@@。定@@ 位@@是决定@@产业运营@@是否成功的命脉@@，定@@ 位@@要与@@招商业态灵活度结合起来@@。
三@@、产品规划@@，大客户于小客户的抉择@@
有时候有客户没产品@@，交付不了客户也等不及@@，到@@最后还是老板@@埋单@@，原因是前提产品规划@@没有做好@@，所以@@要做好长期的产品规划@@@@，也要做好短期的资源配置优化@@。
第@@六位@@上台诉苦@@的是广东飞企互联科技股份@@有限公司@@ 总经理@@ 袁志远@@同学@@，他来讲讲关于产业园区数字化转型@@的那些事@@。
现在产业园区数字化各种各样的技术概念层出不穷@@，产业园区的数字化转型@@过程存在诸多矛盾与@@困惑@@，老板@@、财务@@、运营@@、服务@@、信息部门对数字化的理解不同会加剧不确定@@性@@，园区业态对数字化的定@@位@@不同也会加剧不确定@@性@@。
袁志远@@同学@@表示@@：数字化转型@@的道路并没有看上去那么好走@@，迫于外部压力@@ / 诱惑的被动数字化往往收效甚微@@，数字化不是目的@@，企业生存和利润增长才是@@。
而产业园区数字化转型@@管理层需拥有的三@@大思维@@：
产业思维@@（区域经济发展@@、区域核心产业链现@@、政@@ 府产业政@@策@@）
产品思维@@（空间@@载体@@、服务@@项目@@、园区模式@@）
平台@@思维@@（生态平台@@@@【银行@@、运营@@商等@@】、流量平台@@@@、能力平台@@@@）
当然袁志远@@同学@@也给出了产业园区数字化转型@@的建议@@：
1、规划思路@@：“总体规划@@，逐步实施@@“，核心以业务@@、需求来驱动@@，数字化过程要循序渐进@@。
2、体系支撑@@：内部管理运营@@体系打造制度化@@、流程化@@、标准化@@。
3、专业资源@@：优先寻找本@@⾏业垂直领域@@⾥的软件产品和解决@@⽅案@@; 建立长期战略互利伙伴@@。
4、实施步骤@@：从场景应用@@——》部门级应用@@——》公司级别应用@@——》集团生态级应用@@。
第@@七位@@上台诉苦@@的同学是伊房物业@@@@ 联合创始人@@@@ 陈敏@@同学@@，他运营@@了@@7000多套城中村公寓@@，绝大部分集中在天河客运站@@、植物园站@@、龙洞站@@、柯木塱站沿线@@，他讲述了在城中村做物业的苦@@@@。
痛苦@@一@@@@：项目零散带来的管理问题@@
1、分散的项目巡查频次@@低@@，掌控力弱@@。
2、现场人员管理难度增高@@。
3、无法准确评估项目好坏与@@人的影响因素@@。
痛苦@@二@@@@：特殊城中村环境带来的装修问题@@
1、巷子深度与@@宽度对运送材料的成本影响@@，
2、邻里之间的纠纷情况@@
3、楼栋间隙是否有合适的吊送材料位@@置@@
痛苦@@三@@@@：城中村改造带来的投@@@@ 资风险@@
1、现在跟@@房东签约的合同都没有拆迁补偿@@
第@@八位@@上台诉苦@@的同学是广东保力得供应链服务@@有限公司@@@@ 董事长@@ 关忠伟@@同学@@，他讲述了仓储运营@@服务@@商@@，园区模式@@。
关忠伟@@同学@@表示经营园区十几年的经验里面政@@策风险是经营过程中印象最深的经历@@，因为政@@策风险是预防不了的@@。
他其中一@@个园区被贴了封条@@，不给运营@@@@，原因是园区不给存放棉纺产品@@，要马上搬走@@，因为区域内出现过火灾@@，所以@@区域领@@ 导进行@@“一@@刀切@@”，最后就跟@@村委沟通处理@@，配合解决问题@@，所以@@要与@@园区最基层部门保持有效的@@（能解决@@问题的@@）关系是非常重要的@@。
第@@九位@@上台诉苦@@的同学是广州新理想公寓管理有限公司@@@@ 董事长@@ 丁克胜@@同学@@，分享@@了出租公寓改造的坑@@。
1、公寓的定@@@@ 位@@：要清楚自己的公寓是高档@@、中档还是低档的@@。
2、前期投@@入预算@@
3、工程改进注意@@：防水问题要重点关注@@@@，一@@定@@要做二@@次@@排水@@，要做架空@@，能解决@@90%的漏水问题@@。
4、架空层的坑@@：别自以为关系到@@位@@就不完善好手续@@，容易吃亏@@5、唯有服务@@@@：做公寓@@24小时都随时都有可能出现问题@@，一@@定@@要做好服务@@@@。
第@@十位@@上台诉苦@@的同学是祥通集团@@@@ 总裁@@ 林枫@@同学@@，林枫@@同学@@作为一@@期学员大师兄@@，他说要扛起作为师兄的责任@@，终于在第@@五届诉苦@@大会作为分享@@嘉宾跟@@大家分享@@他做园区的经验@@。
从盘活闲置物业到@@出租物理空间@@@@，从卖生活方式到@@贩卖价值观@@，从经营产品到@@服务@@用户@@，从运营@@用户到@@客户转化@@，园区经历了从@@1.0,2.0到@@1.5，2.5的周期转化@@。
以前@@，赢在起跑线赢在成本@@，当下@@，管理水平和运营@@能力是更加凸显优势的@@。目前很多企业主将存量到@@增量@@，园区产业化和商业主体@@化@@，为园区客户和园区提供更多@@服务@@@@，全面提升租值和溢价@@。
林枫@@同学@@也幽默的表示@@：以前@@的老板@@都在划水@@，拿到@@项目当赢@@，现在的老板@@忙抽水@@，守好项目当赢@@。市场将会进行大浪淘沙@@，洗掉很多赚差价的项目@@。
最后一@@位@@上台诉苦@@的同学是广州市中浠投@@@@ 资有限公司@@ 董事总经理@@@@ 钟政@@@@同学@@，他表示降维打击只是梦@@，任何行业细分领域都需要深耕@@，本来以为自己从房地产开发到@@产业园运营@@会是降维打击@@，但是在这过程中还是经历了许多打击@@。
一@@、投@@ 资测算研判的差异@@
1、投@@ 资周期@@、投@@ 资回报@@、市场风险@@
2、年限问题@@，杠杆利用@@
3、轻资产与@@重资产@@：本来以为做园区运营@@@@是会轻资产的@@，没想到@@是重资产@@。
二@@、招商的阻力与@@风险@@
1、国企背景的业态管控@@，需要不断跟@@国企进行协调@@
2、园中园的竞争@@，价格的竞争@@
3、市场的预判@@：做办公的园区会越来越白热化@@，当周边的园区都不好出租的时候@@，想着自己的项目能突围出来的可能性是非常小的@@。
三@@、开心麻花剧场的投@@建引出的风险@@
1、裁判和运动员的关系@@（测算的关系@@、规划的方向@@、收租的关系@@）
2、GQ的承诺与@@配合@@：后期如何兑现承诺@@，打个问号@@
3、证照的风险最后钟政@@@@同学@@乐观的表示依然看好存量物业的发展@@！
本次@@活动每位@@嘉宾都分享@@了各自的心得和体会@@，到@@场的众多学加中房的同学们和园区运营@@@@商都大呼过瘾@@，收获良多@@。最后感谢归谷科技园的陈庆华同学@@、冯子亦同学对本次@@活动的场地支持@@！我们也会不断组织线下的主题沙龙以及活动@@！
学加网@@是华南区文旅运营@@@@、园区运营@@@@、城市更新@@、产业勾地企业家和高管的学习及社交平台@@@@，目前拥有上千位@@会员@@，拥有强大的课程@@、师资开发能力和地产行业产业链上下游强大整合能力@@。期待有更多@@企业家加入学加网@@与@@我们一@@起深入了解和探寻学习的奥秘@@。
